北京进深 徐迪 5月10日，保利朝阳三间房新盘朝观天珺售楼处开放。

主力4个建面，92㎡三居，122㎡/139㎡/157㎡四居。

样板间做了139㎡户型，目前朝阳北路板块首个140平米以内做到四居三卫的新盘。

南向约12.5米，窗墙比高达0.6，南北卧室和客厅都是落地窗设计。

四叶草户型，独立玄关，客餐厨南北通透，5.5宽厅。

南向双套房，主卫双台盆+阳光浴缸，次卫为暗卫；公卫三分离。

赠送方面，南向1.5米深通面宽阳台；北向两个卧室大尺度设备平台；三面有飘窗。

在介绍139㎡的样板间时，朝观天珺销售顾问提到一句，这是朝阳区第一个得房率达到99%的楼盘。

可以看到，139户型位于南排4栋11层洋房，产权得房率基本都在80%以上。

南向通面宽阳台赠送一半面积9.375㎡+北向设备平台8㎡。整体赠送面积占到建筑面积的12.5%。

此外，所有窗子向外平移了20厘米。

别看只有20厘米，但是空间感的放大还是非常明显的。全屋窗户面宽算下来，加总之后套内实际使用率应该不只99%。

起步92㎡三居，仅东北角1#楼东侧两个单元约40套。

南向两面宽，客厅达到4米；南向1.5米深通面宽阳台，北向双卧室外接设备平台，南北、侧边均为飘窗设计。

缺点是户型较长，通透性略差；入户门正对公卫外墙面，玄关较窄；主卫为暗卫。

122㎡小四居，位于1#楼小高层，共36套。

南向11.5米面宽三开间，进深11.05米，胖子户型，4.8米宽厅。

主卧转角视野，双台盆卫生间，带飘窗浴缸。

顶配157㎡户型，独立电梯入户。

南向四开间，三卧室朝南，其中一间单独在客厅另一侧，有独立卫浴，可做老人房，作息时间互不影响。

这个户型把主人房设计放在重点，主卧南北通透+书房的子母房设计，二胎家庭友好。

厨房北侧接设备平台，可做中西双厨，有效解决油烟对客厅的侵扰，大尺度奢石岛台，美观及实用性双双升级。

朝阳三间房地块成交于2月11日，由保利+金茂联手摘得，总价87.295亿元，楼板价约5.16万元/平，溢价率10.5%。

项目包含两幅住宅子地块，其中南区06地块即保利朝观天珺项目，定位为朝阳北路保利顶序灯塔作品。

项目占地2.76公顷，总建面11.1万㎡，其中地上建面7.7万㎡，容积率2.8。

7栋住宅楼，地上总建面7.6万㎡，共524户，户均建面约145㎡。

地块为正南正北朝向，楼栋整体排布舒展。

1#楼西侧单元18层，层高3米+；东侧两个单元11层，首层架空，这是除了中海萬吉玖序之外，朝阳区第二个有架空层的新盘；

2#、3#楼均为25F高层，单层高度接近3.2米；

4#-7#为11层洋房，层高也在3米以上。

对于最受关注的阳台、设备平台封闭问题，保利在反馈意见中明确，开敞阳台按照水平投影面积计算容积率指标，并将不得封闭的要求写进出让合同中，由物业做好后续监管。

这个回复算是非常具有说服力了。

朝阳规自分局也强调，企业在后续销售宣传和房屋合同中均需注明开敞阳台、设备平台不得封闭。

此外，反馈意见中还罕见地提到了项目宣传行为方面的问题。

开发商表示，本项目目前处于规划方案申报阶段，公司承诺未授权任何房产自媒体针对本项目户型及得房率进行宣传，在项目后续取得北京市住房和建设委员会核发的房屋预售许可证后进行推广及宣传。

小区正门朝东，超豪华的合院式景观大门，面宽超30米，“三进”入户礼序：

一进社区大门；二进下沉庭院；三进内部住宅区域。

参照旁边室外活动场地200㎡的比例，下沉庭面积在800㎡左右，据说会打造四季花厅+无边界会所空间。

园林设计↓

住宅南边幼儿园效果图↓

三间房两个项目相距1公里左右，同在地铁6号线沿线，其中D区地块靠近黄渠站，距离朝阳路更近一些；南区地块则紧邻朝阳北路，褡裢坡站。

周边配套资源基本一致，包括朝阳大悦城、星悦广场、常楹天街等商业项目，民航总医院、朝阳医院（常营院区）等医疗配套。

附近主要新盘为保利和光煦境、三元嘉业的玺悦朝阳，目前均已售罄。

保利和光煦境期房2023年4月开盘，共310套房源，主推88-129㎡三居；2024年9月末，96套现房入市，面积段104-127㎡，期房网签均价8.37万元/㎡；现房网签均价7.56万元/㎡。

现房比期房还便宜了8000多，不少期房业主现在都在讨说法。

隔壁的玺悦朝阳（熹悦苑）的开发商北京三嘉泰富置业有限公司，是首农集团旗下三元嘉业的参股子公司。

项目于2023年8月2日获得预售许可证，共获批6栋楼、296套房源，同样是大户型为主，面积段99-151㎡三居四居，成交均价8.33万元/㎡。

相较于这两个基本售罄的项目，保利金茂三间房地块最大的对手或是西边5公里处的御翠园。

这是和记黄埔去年10月底新开的盘，共有3栋高层近400套房源 77套联排别墅，目前网签：86套高层，均价7.8万/㎡；23套别墅，成交价8.3万/㎡。

这个价格对三间房地块来说压力很大。御翠园的位置在五环内，接近东四环，姚家园板块，周边城市界面比三间房好太多，但房子本身差点意思，短面宽、长进深，十多年前的老户型。

保利和金茂在产品上还是有后发优势的。

此外，三间房区域新建商品房基本空白，安置房近年建了不少，次新房单价仅4万 ；再往东一点到管庄，柏林爱乐、万象新天的二手房价也已经降到5万出头，对刚需客群非常有吸引人。

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